Segunda parte de las modificaciones introducidas en La Ley 27.551, conocida como “nueva ley de alquileres”, introduce modificaciones al régimen del Código Civil y Comercial aplicables a todos los contratos que sean celebrados a partir del primero de julio de 2020.
- Rescisión anticipada: Se agrega la obligación de que la rescisión anticipada por parte del inquilino se deberá realizar con una notificación de al menos un mes de anticipación, manteniéndose la multa prevista en el régimen anterior (un mes y medio de alquiler si la rescisión se produce en el primer año del contrato, y un mes de alquiler si se produce en el segundo o tercer año). Sin embargo, se agrega la previsión de que si, luego de transcurridos los primeros seis meses de locación, el inquilino notifica al locador que rescindirá el contrato con al menos tres meses de anticipación, no corresponderá el pago de multa alguna.
- Arreglos: Se amplía la responsabilidad del locador, quedando a su cargo cualquier reparación que no tenga una causa imputable al locatario. Además, si el locador no responde a un reclamo del locatario para realizar un arreglo urgente, notificado debidamente, pasadas 24 horas el inquilino podrá realizarla por sí mismo con cargo al locador. Si el arreglo no fuera urgente, el plazo de 24 horas se amplía a 10 días.
- Frustración del uso: Si por cualquier motivo no imputable al locatario, éste no pudiera hacer uso o goce de la cosa (directa o indirectamente) puede pedir la rescisión del contrato o suspender el pago del alquiler hasta que se solucione el problema. Anteriormente esta disposición era aplicable únicamente a supuestos de caso fortuito o fuerza mayor, sin embargo, ahora podrá también abarcar supuestos de hechos de terceros.
- Compensación: Se puede compensar de pleno derecho los gastos y acreencias a cargo del locador con los montos del alquiler, previa notificación al locador.
- Renovación del contrato: En los últimos tres meses del contrato, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra a establecer las condiciones de renovación del alquiler en un plazo no mayor a quince días corridos. Si no hay acuerdo, el locatario podrá finalizar el contrato anticipadamente sin pagar indemnización por dicho concepto.
- Desalojo: En las locaciones habitacionales, se agrega la previsión expresa de que la intimación al pago de alquileres adeudados hecha en el domicilio denunciado será tenida por válida, aunque el locatario se negare a recibirla o la misma no pueda perfeccionarse por motivos imputables al mismo. Además, se prevé que la demanda de desalojo se podrá iniciar luego de diez días corridos de realizada dicha intimación, y tramitará por el procedimiento especial que establezca cada jurisdicción o de no preverlo, el procedimiento más breve que contengan las leyes locales.
- Entrega de llave: El locador no podrá rehusarse a recibir la llave del inmueble, sin perjuicio de efectuar la debida reserva en caso de que subsistan obligaciones pendientes a cargo del locatario. En caso de negativa o silencio, el locatario podrá iniciar una consignación judicial cuyos costos serán a cargo del locador. Si dicha consignación es iniciada dentro de los diez días hábiles subsiguientes a la intimación, no se devengarán alquileres ni obligaciones accesorias a partir de la fecha de notificación de la intimación. Si la consignación judicial fuera iniciada una vez vencido dicho plazo, no se devengarán alquileres ni obligaciones accesorias a partir de la notificación del depósito judicial de la llave al locador.
- Corretaje: Se agrega la previsión de que en las locaciones de inmuebles la intermediación sólo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario conforme la legislación local.
- Registro en AFIP: el locador tiene la obligación de declarar el contrato de locación ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), aunque el locatario también tiene la facultad de informar sobre su existencia. En juicios que se originen con causa en un contrato de locación, el juez debe informar a AFIP sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda, previo a ordenar el traslado de demanda.
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Ignacio Sáenz Valiente
Socio | Asesoramiento Corporativo y Reorganizaciones Societarias
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Agustina Figueroa Imfeld
Asociada | Litigios complejos
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