La ley 27.551 sustituye el art. 1.209 del Código Civil y Comercial (en adelante, CCCN) sobre el pago de cargas y contribuciones. El nuevo texto legal dispone en su primera parte: “El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias”.
Para comprender con claridad la reforma debemos tener a la vista el art. 1209 del CCCN en su versión original: “El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto pacto en contrario”.
Destacamos la modificación en la parte final que consiste en la supresión del “excepto pacto en contrario”.
La obligación del locador de abonar las cargas y contribuciones que pesan sobre la cosa, ya se encontraba en el Código Civil de Vélez Sarsfield. El art. 1.553, ordenaba: “El locador está obligado a pagar las cargas y contribuciones que graviten sobre la cosa arrendada”.
¿Cuál era la naturaleza jurídica de este art. 1553 según la doctrina y jurisprudencia mayoritaria? Se trataba de una norma de carácter supletorio, pudiendo las partes apelar a la autonomía de la voluntad. De ahí que en la práctica el locador trasladaba al locatario esta obligación que en primer término la ley colocaba en su cabeza. Entonces, el locatario tomaba a su cargo el pago de los impuestos municipales y de contribución territorial y las tasas.
Coincidente con lo dicho arriba, el texto original del art. 1.209 del CCCN al establecer que el locatario “no tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto pacto en contrario”, continuaba con el carácter supletorio y perfectamente disponible del sujeto a cargo del pago de las cargas y contribuciones que soporte la cosa arrendada. Pero hoy, la supresión del “excepto pacto en contrario”, transforma la norma en estudio en un artículo imperativo, es decir de orden público. Por tanto, toda carga y contribución que grave la cosa –y que no se originen en el destino que el locatario le da a la misma – queda a cargo del locador.
Pero en toda la explicación ¿qué ocurre con el agua? La gente tiende a pensar que se trata de un servicio personal equivalente a la luz, el gas o la telefonía, y que quedaría a cargo del locatario. Podríamos decir que este razonamiento es casi intuitivo. Sin embargo, cuando estudiamos la ley 26.221 que aprueba el marco regulatorio de Agua y Saneamientos Argentinos (AySA) nos encontramos con que el servicio de agua, la facturación, grava al inmueble. Veamos.
Anexo E- “Régimen tarifario” que entró en vigencia junto con el marco regulatorio aludido detalla varias cuestiones que podríamos en honor a la brevedad resumir como el procedimiento de cobro del servicio general que brinda AySA. Su simple lectura basta con evidenciar que a la empresa no le interesa quién es el que paga, no dice expresamente que debe serlo el propietario o el ocupante. Es lógico AySA factura al inmueble y lo que quiere es recaudar por el inmueble al que le brinda el servicio. Insistimos, alcanza con leer los primeros artículos del Régimen Tarifario donde clasifica los inmuebles a los efectos de la facturación o normas como el art. 13 (“A todo inmueble perteneciente a las categorías Residencial, No Residencial o Baldío se le facturará…”), el art. 19 (“La facturación del cargo por construcción será independiente de la facturación por prestación de servicios que correspondiere al inmueble en virtud de las disposiciones del presente Régimen Tarifario”), entre tantos otros.
En síntesis, una interpretación del nuevo art. 1209 del CCCN a la luz del Régimen Tarifario de AySA, nos conduce a afirmar que el servicio de agua al consistir en una carga que grava la cosa locada, debe ser solventada por el locador, sin que este tenga la posibilidad de traspasarle la obligación al locatario.
