La ley 27.551 sustituye el art. 1.221 del Código Civil y Comercial (en adelante, CCCN) sobre la facultad del locatario de resolver de manera anticipada el contrato. El nuevo texto legal se compone de dos incisos:
Inc. a): “Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis (6) meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un (1) mes de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un (1) mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un (1) mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso”.
En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto”.
Inc. b): “En los casos del artículo 1.199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos (2) meses de alquiler”.
Una manera de abordar la interpretación de la citada norma es distinguir entre aquellos contratos de locación que tienen por objeto un inmueble con destino de vivienda de los que no lo tienen. Aunque no sea una división que surja de forma manifiesta del artículo en estudio, puede servir para llevar claridad. Veamos:
En los casos de contratos de locación de inmueble sin destino de vivienda (esto el legislador no lo dice expresamente, ya que el primer párrafo habla en general de locación de inmuebles) debemos analizar si:
(1) No cuadran dentro las excepciones al mínimo legal de tres años previstas en el art. 1199 del CCCN.
(2) Están incluidos dentro de las excepciones del art. 1199 del CCCN.
Si el contrato de locación celebrado no forma parte de las excepciones previstas en el art. 1199 del CCCN, hay que discriminar entre:
(i) Contratos que se encuentran dentro del primer año de relación: si pasaron seis meses o más, el locatario debe notificar al locador al menos con un mes de anticipación. Al estar dentro del primer año debe un mes y medio de alquiler en concepto de indemnización.
(ii) Contratos que superaron el primer año de relación: el locatario debe notificar al locador al menos con un mes de anticipación. Al superar el primer año debe tan solo un mes alquiler en concepto de indemnización.
En cambio, si el contrato de locación suscripto cuadra dentro de las excepciones del art. 1199 del CCCN, la norma ordena que el locatario tiene que pagarle al locador el “equivalente a dos meses de alquiler”. Aquí vuelve a reiterarse un error del original art. 1.221 del CCCN, pues debería abonar “dos períodos” y no “dos alquileres”. Ej: pensemos que alquilamos un inmueble con fines vacacionales por 15 días. Si el locatario pretende resolverlo anticipadamente debería pagar una indemnización cuatro veces superior a lo que le cuesta cumplir con el contrato. Suena poco sensato. Por eso es que lo razonable es que pague una indemnización correspondiente a dos periodos.
Por otra parte, si estamos ante un contrato de locación de inmueble con destino de vivienda debemos diferenciar entre aquellos:
(i) Contratos que se encuentran dentro del primer año de relación: si pasaron más de seis meses y la notificación al locador se realiza con 3 meses o más de anticipación, el locatario no debe pagar ninguna indemnización.
(ii) Contratos que superaron el primer año de relación: si la notificación al locador se realiza con 3 meses o más de anticipación, el locatario no debe pagar ninguna indemnización.
Por último, es importante aclarar que en los contratos de locación de inmuebles con destino de vivienda, para que el locatario quede exento del pago de indemnización, los requisitos exigidos por la ley (haber pasado seis meses de contrato y notificación con 3 meses mínimo de anticipación) deben cumplirse de manera conjunta. Ergo, si uno de ellos llegare a estar ausente en el caso concreto, se aplica lo dispuesto para las locaciones de inmuebles en general (los que por cuestiones didácticas denominamos “sin destino de vivienda”), teniendo entonces el locatario que pagar la indemnización correspondiente según lo ya explicado.
Para mayor información por favor contactar a:
Ignacio Sáenz Valiente
Socio | Asesoramiento Corporativo y Reorganizaciones Societarias
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Damián F. Cassino
Socio | Contencioso y Defensa de la Competencia
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