La ley 27.551 sustituye el art. 1.201 del Código Civil y Comercial (en adelante, CCCN) sobre la obligación del locador de conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El nuevo texto legal dispone en su primer párrafo: “El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario”.
Para comprender con claridad la reforma debemos tener a la vista el primer párrafo del art. 1201 del CCCN en su versión original: “El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito”.
Nótese la modificación en la parte final, es decir la alusión a la obligación del locador de reparar “originado por cualquier causa no imputable al locatario”.
La obligación del locador de conservar la cosa en buen estado no es nueva ni mucho menos, ya se encontraba presente en el Código Civil de Vélez Sarsfield. El art. 1515 de este cuerpo legal, ordenaba: “Después que el locador entregue la cosa, está obligado a conservarla en buen estado y a mantener al locatario en el goce pacífico de ella por todo el tiempo de la locación, haciendo todos los actos necesarios a su objeto, y absteniéndose de impedir, minorar, o crear embarazos al goce del locatario”.
¿Cuál era la naturaleza jurídica de este art. 1515 según la doctrina y jurisprudencia mayoritaria? Se trataba de una norma de carácter supletorio, pudiendo las partes apelar a la autonomía de la voluntad y distribuir la exigencia de conservación en buen estado según sus preferencias. Sin embargo, un sector de la doctrina opinaba que era necesario una reforma de este punto estableciendo que la obligación en análisis quedara a cargo del propietario de forma imperativa.
Lo dicho en el párrafo anterior explica por qué en la práctica el locador trasladaba al locatario esta obligación que en primer término la ley colocaba en su cabeza. En cambio, hoy con el nuevo texto legal, esta posibilidad que se deba en la práctica negocial, no luce, al menos, tan trasparente. La forma en que se encuentra redactada la norma irradia imperatividad más que un espacio en donde las partes pueden decidir en contrario a lo previsto por el legislador. Veamos:
1) El locador debe reparar todo deterioro “originado por cualquier causa no imputable al locatario”. Es decir, si se rompe el lavarropas, calefón, termotanque, el roller del cortinado Blackout, las persianas o el aire acondicionado se queda sin gas, entre otras tantas vicisitudes de la vida cotidiana, y en tal asunto no ha mediado culpa o dolo del locatario, pues entonces el locador debe hacerse cargo de tales reparaciones. Claro que este tema es extremadamente complejo pues se reduce a un tema netamente probatorio. El conflicto es básico: el locador dirá que el locatario no utilizó adecuadamente la cosa y este último que él no ha tenido nada que ver.
2) El nuevo art. 1.201 del CCCN detalla cómo el locatario debe proceder frente a una reparación, distinguiendo si la misma es o no urgente. En ambos casos, el silencio o negativa del locador que fue debidamente notificado, habilita al locatario a efectuar las reparaciones a costa del locador. Y lo que es más, el nuevo art. 1.204 bis del CCCN, le permitiría compensar dichos gastos con los alquileres, de pleno derecho, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.
Con todo, si bien es un tema controvertido y la técnica legislativa no brinda mucha ayuda, parecería ser que la práctica deberá acomodarse a una obligación del locador que hoy luce a nuestro entender imperativa, y por tanto intraspasable al locatario.
Para mayor información por favor contactar a:
Ignacio Sáenz Valiente
Socio | Asesoramiento Corporativo y Reorganizaciones Societarias
ivaliente@svya.com.ar
Damián F. Cassino
Socio | Contencioso y Defensa de la Competencia
dcassino@svya.com.ar
