La Ley 27.551, conocida como “nueva ley de alquileres”, introduce modificaciones al régimen del Código Civil y Comercial aplicables a todos los contratos que sean celebrados a partir del primero de julio de 2020.
Los cambios que introduce la nueva Ley son:
- Domicilio electrónico: Se contempla la posibilidad de constituir un domicilio electrónico en el cual serán válidas todas las notificaciones. El domicilio electrónico podría ser tanto una dirección de correo electrónico como otras aplicaciones de mensajería.
- Actualización de precios: Será anual en lugar de semestral. El índice será elaborado y publicado cada mes por el Banco Central, y estará conformado por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE).
- Expensas y cargas: Las expensas extraordinarias quedarán siempre a cargo del locador y las comunes a cargo del locatario. Independientemente de cómo sean discriminadas o liquidadas por la administración de la propiedad, se entenderán por expensas comunes a las que derivan de “los servicios normales y permanentes a disposición del locatario” (por ejemplo, limpieza, seguridad, sueldos de encargados entre otros). Además, se contempla expresamente que las cargas y contribuciones que graven la cosa estarán a cargo del locador (por ejemplo, los impuestos sobre la propiedad) y sólo quedarán a cargo del locatario aquellas cargas y contribuciones que se originen en el destino que se dé al inmueble.
- Plazo mínimo: Para el destino habitacional el plazo mínimo se extiende de dos a tres años. Además, se agrega la presunción de que los contratos de locación de habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares (comúnmente llamados “temporarios”) que se firmen sucesivamente por un plazo mayor de tres meses se presumen realizados con fines habitacionales. Ello implica que la práctica común de realizar un contrato de locación por seis meses, dividido en dos contratos de tres meses, quedaría alcanzada por esta presunción de destino habitacional del contrato y sujeta al plazo mínimo de tres años.
- Depósito: Para los contratos de locación con destino habitacional el depósito de garantía no puede ser mayor a un mes de alquiler, a diferencia de la legislación anterior que permitía un monto de hasta un mes de alquiler por cada año del contrato. Además, se establece que su devolución debe hacerse efectiva al momento de la restitución del inmueble y deberá ser actualizada al valor del último mes de alquiler. En caso de que subsistan deudas a cargo del inquilino que no hayan sido facturadas al momento de la entrega, podrá acordarse el pago de las mismas según el último valor abonado o podrá retenerse dicho valor sobre el depósito de garantía hasta que el locatario presente las constancias de pago al locador. Finalmente, también se prohíbe la firma de pagarés y otros documentos que no integren el contrato de alquiler.
- Garantías: En las locaciones habitacionales, en caso de requerir una garantía, el inquilino propondrá dos de las siguientes opciones: título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario o garantía personal del locatario (recibo de sueldos, certificado de ingresos u otro medio fehaciente). El locador deberá aceptar una de dichas alternativas no pudiendo exigir que la misma supere más de cinco veces el valor mensual de la locación, a menos que se trate de la garantía personal del locatario, en cuyo caso puede requerirse hasta diez veces el valor del alquiler mensual para lo que se computarán los ingresos de todos los inquilinos que firmen el contrato.
En la próxima entrada continuaremos viendo el resto de las modificaciones.
Para mayor información por favor contactar a:
Ignacio Sáenz Valiente
Socio | Asesoramiento Corporativo y Reorganizaciones Societarias
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Agustina Figueroa Imfeld
Asociada | Litigios complejos
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