La ley 27.551 sustituye el art. 1.198 del Código Civil y Comercial (en adelante, CCCN) sobre el plazo mínimo de la locación de inmueble. El nuevo texto legal dispone: “El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años, excepto los casos del artículo 1.199”.
Como ya hemos señalado en la publicación titulada “Los cambios incorporados por la nueva ley de alquileres” de fecha 4 de agosto de 2020, el plazo mínimo se extiende de dos a tres años para todo contrato de locación de inmueble. Agregamos que es relevante tener presente tres cuestiones que se desprenden de la norma bajo examen: (1) se trata de un plazo mínimo, pudiendo celebrarse el contrato por periodos más extensos; (2) el mínimo es imperativo o de orden público y (3) la norma aplica a cualquier contrato de locación inmobiliaria, siendo intrascendente si es o no con fines de vivienda, comerciales, etc.
Ahora bien, la ley 27.552 no aplica a los contratos en curso anteriores al 1 de julio de 2020 (recordemos que la ley fue aprobada por el Senado el 11 de junio y publicada en el Boletín Oficial el 30 de junio). Por ende, continuarán sin modificación alguna. Pero, ¿qué ocurre con la renovación de los contratos?
Es claro que la renovación quedará atrapada bajo la nueva regulación, pues se trata de un nuevo contrato. Sin embargo, en este punto es vital subrayar la última parte del art. 1.198 del CCCN. La misma reza: “El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa”. Esta parte prevista en la redacción anterior de la norma en estudio, nos marca que la naturaleza imperativa del plazo mínimo legal es sólo para la primera relación contractual entre locador y locatario, es decir para el locatario que por primera vez ingresa en la tenencia de la cosa. Así, en los casos de renovación en donde el locatario ya está ocupando el inmueble, puede renunciar al plazo de tres años (aconsejamos que la decisión quede plasmada en el nuevo vínculo) y celebrarse el acuerdo por el periodo que las partes consideren convenientes según sus necesidades.
A su vez, lo dicho en el párrafo anterior es perfectamente aplicable para la renovación de cualquier contrato de locación que tenga por objeto inmuebles sin distinción de destino.
Por último, ¿qué ocurre con la prórroga de los contratos? La prórroga en sentido estricto es la extensión temporal del contrato original, sin modificar ningún otro elemento. Las prórrogas así entendidas quedan regidas por la ley anterior. Pero si con la prorroga el locador busca ajustar semestralmente el contrato, evadiendo así el ajuste anual previsto en la ley 27.551, ya no estaremos frente al mismo contrato. Entonces, al cambiar un elemento central como es el precio, se estaría configurando un nuevo convenio. En ese caso, este quedará sujeto a la nueva ley de alquileres.
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Ignacio Sáenz Valiente
Socio | Asesoramiento Corporativo y Reorganizaciones Societarias
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Damián F. Cassino
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